BIMBY : la division des parcelles, c’est du gagnant/gagnant.

jeudi 13 février 2014
par  Guy Bonhomme, Luc Novales, Martin CAYREL
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BIMBY : La division des parcelles c’est du gagnant/gagnant !

La lutte contre l’étalement urbain, le développement d’une ville intense, d’une ville des proximités sont des objectifs du SCOT (voir notre article), ils nécessitent tous une densification du tissu urbain.

Celle-ci peut et doit se faire tout d’abord par l’urbanisation de ce que les urbanistes appellent les « dents creuses », c’est-à-dire des parcelles non construites entourées de terrains bâtis ; c’est ce qui est programmé à Frouzins pour les quelques dents creuses qui restent : des logements vont par exemple très prochainement sortir de terre sur les terrains qui s’étendent de l’arrière de la Rue du Fort à l’Avenue des Pyrénées (derrière le parking du restaurant le Brasier). Mais Frouzins ne dispose quasiment plus de dents creuses.

Dès lors, comment construire des logements tout en luttant contre l’étalement urbain ?

Un gisements de foncier existant :

Il se trouve dans le jardin des Frouzinois, et doit permettre la construction de logements.

Encourager les particuliers à construire un logement sur des parcelles déjà bâties, c’est ce que promeut la démarche BIMBY (de l’anglais Build In MY BackYard : construire dans mon arrière-cour). Il s’agit de faire rejoindre la démarche individuelle des particuliers et l’intérêt collectif, le désir de logement pavillonnaire et la nécessaire densification.
Il est bien évident que Frouzins n’a pas attendu la naissance de BIMBY pour pratiquer la division parcellaire. Mais s’engager dans une démarche BIMBY ne se limite pas à accorder (ou refuser) des permis de construire à des citoyens dans le cadre de divisions non concertées qui peuvent aboutir à des aménagements de qualité discutable.

La méthodologie BIMBY :

C’est une méthodologie fortement participative : tout projet naît du désir des habitants, requiert l’expertise technique de spécialistes, et l’accompagnement des élus. Pour permettre ces réalisations tout en contrôlant leur qualité et leur bonne insertion dans le tissu urbain, ces derniers doivent faire un travail fin d’adaptation (PLU).

Dans les communes qui ont décidé de mettre en place une telle dynamique, le processus commence par la mise à disposition gratuite d’un architecte conseil pour un rendez-vous visant à faire prendre conscience aux habitants du potentiel de leur parcelle, et à co-produire avec eux un projet d’aménagement. Le travail de l’architecte, et l’accompagnement des élus doivent en garantir la qualité, et la faisabilité. Il doit permettre aussi, si la situation le permet, d’élaborer un projet qui implique plusieurs voisins afin d’obtenir un résultat plus harmonieux qu’une juxtaposition de projets indépendants.

Les avantages :

Pour tous les acteurs de tels projets, c’est du « gagnant-gagnant », par exemple :

  • Pour la collectivité, ces constructions de logements ont un coût très limité puisqu’elles permettent d’optimiser les infrastructures existantes,
  • Le propriétaire, revend une partie partie de son terrain, ce qui lui permet de repenser à des nouveaux projets (aménagement, rénovation...)
  • L’acheteur, lui trouve un terrain avec une taille et un prix raisonnable en centre ville, compatible avec son budget .

Les promoteurs de BIMBY mettent également en avant une meilleure répartition de la rente foncière : les bénéfices des opérations foncières ne vont plus à une poignée d’agriculteurs, propriétaires ou investisseurs avisés, mais à une partie potentiellement large de la population.

Un avenir dans notre région :

La démarche BIMBY n’en est encore qu’à ses premiers pas en Midi Pyrénées, mais le CAUE (Conseil d’Architecture et d’Urbanisme) et l’APUMP (Association des Professionnels de l’Urbanisme de Midi Pyrénées) commencent à en faire la promotion. Dans un document accessible ici, l’APUMP évalue, pour le territoire d’Axe Sud, le potentiel de production de logements à 124 logements/an(1). Ramenés aux objectifs du PLH de construction de 200 logements/an, on comprend vite le levier que cela pourrait représenter. Toutefois, il ne faut pas oublier les difficultés que nous avons pour atteindre les 25% de logements sociaux, envisager des habitations à loyers modérés sur ce mode de construction limiterait les complexes dont la taille peut poser des problèmes de cohabitation.

Pour ceux qui souhaiteraient en savoir plus, nous vous invitons à

  • visiter le site BIMBY
  • visionner une vidéo de présentation, développée par le Projet BIMBY, expliquant les avantages de ce qu’ils appellent une « filière » :
  • visionner un court reportage de France 3 :

notes : (1) sur une base de construction d’un logement par an pour 50 maisons déjà existantes


Commentaires

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BIMBY : la division des parcelles, c’est du gagnant/gagnant, sauf pour les voisins
mercredi 19 mars 2014 à 18h50 - par  Alexandre STRICKLER

Bonjour,
je lit avec intérêt les articles sur l’urbanisme et les enjeux pour le développement de Frouzins. La division de parcelles est une notion très concrète chemin de Montbel, ou je réside depuis 2005. Les bénéfices semblent net pour les propriétaires du terrain partagé. Pour les voisins qui se retrouvent avec une maison sous les fenêtre, c’est beaucoup plus discutable. Surtout quand c’est bien un environnement aéré dans un quartier ancien pour éviter les mauvaises surprises qui est choisi. Le chemin de Montbel subit aussi les conséquences de ces travaux récurrents (combien de maisons ajoutées en 10 ans ? 30 ?), la voirie est totalement détruite par les passages trop fréquents de véhicules de chantier. ce coût là pèse sur la collectivité.
Ce sont bien ces jardins particuliers qui assurent aussi le poumon vert de la cité.
Au final, toutes les solutions sont bonnes a prendre si elles ne sont pas systématisées à outrance. il faut garder un équilibre en toute choses. De plus il faut une information plus claire sur les "risques" de voir le beau jardin de la maison voisine de celle potentiellement convoitée, remplacé par une construction. Investir dans l’achat d’une maison ou d’un terrain engage sur des dizaines d’années. il faut garantir un minimum la préservation de l’environnement choisi.
Merci,
Alexandre

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jeudi 20 mars 2014 à 00h35 - par  Luc Novales

Bonjour et merci de l’intérêt que vous portez à notre site.

Comme vous le soulignez dans ce commentaire, la division de parcelle ou tout changement dans l’aménagement urbain doit être vu dans son ensemble pour avoir l’effet escompté.

Les mêmes aménagements peuvent avoir des effets opposés suivant qu’ils sont faits dans un zone dense ou pas, à un moment opportun, trop tôt ou trop tard. C’est pourquoi nous envisageons de mettre en œuvre ce concept dans une zone que nous souhaitons densifier (à proximité des commerces et des transports en commun) au sein un projet élaboré en concertation avec les citoyens.

Cordialement,
Luc.